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租屋、土地

案例一
Q:

我在學校附近巧克力社區租的房子今天早上 被台北士林地方法院 查封 了 ( 目前是假扣押的情形 , 但若債務再不獲清償就會被法拍 ) , 上面敘述大致為 : 債權人是台北中小企銀 , 債務人是賴X欽 ( 我不知他是誰 ?!), 房子被禁止轉讓處分。
首先 , 我的房東是 李X枝, 我不知道賴X欽是誰 !

再來 , 我 這學期 已把房租 22,000 轉帳給房東太太 , 但 忘了簽續租契約 了 ! 不知可否以 我去年初次租賃時有簽的租賃契約 ( 上有明示租賃之甲乙方身份 ) + 這學期初轉帳匯款租金的匯款單 , 以 推定視同我們之間這學期存在有租賃契約 ?

再來 , 因為之前房東李X枝就在沒被事先告知情況下 , 說她把房子賣給朋友王X英 ( 現在我的租房子的所有人 ) 了 ( 但僅是口頭說一下 ), 但她在國外 , 租屋相關事情還是由他代為處理 . 所以這件事有可能是王X英是賴X欽的保人或幫他的公司做保 . 但由於我只有跟前房東有連繫 , 因前房東 ( 李 ) 說他 ( 王 ) 在國外 , 還是由他 ( 李 ) 來全權負責 , 並且在 多次詢問連絡方式下總是推托不予告知 , 說在國外聯絡不到 , 以致我的租金、租屋事務還是由李來承受 . 所以 , 可否以 不知情第三人 ( 只知李 , 但不知王以及李與王之間的前後關係 ) 為由並且 憑 租約之推定 , 視為我是不知情之善意第三人 , 而得以在 法拍出售後仍然繼續住到這學期結束 , 或是在法拍售出後仍能待我搬遷完畢再移轉但房東 ( 李 ) 須賠償我已繳租金尚未實現之部份 ( 可能性低 , 因找不到人了 ) , 或是法拍出售後強迫我搬遷的債權人應賠償我不知情下被迫搬遷的精神損害賠償 ?

再來 , 是在法拍售出以前 , 我都可自由進出繼續住嗎 ? 法拍售出以後如果我還沒搬家完畢 , 我的動產和物品還受保障嗎會被強制丟棄或佔有嗎 ? 如果房子已法拍售出會公告在哪 ? 我有多久時間可以搬遷呢 ?

最後 , 是我目前一直連絡不到房東李X枝 , 他家室內電話停話 , 手機又無人接聽 , 我該怎麼辦呢 ??

A: 一、

依提問所示,租賃關係存在似無問題,不過可能已成為一不定期限之租賃關係。又之前的租賃契約書面記載出租人似為李X枝,但現時之租賃關係亦有可能存於現所有權人王X英與妳之間,李X枝或許已轉換身份為王X英之代理人。因無書面契約可供進一步判斷,且妳所知又多係李X枝口述,是否確為事實仍多疑問,故租賃關係存在於何人與妳之間仍不明確。也因而無法據以判斷是否有「買賣不破租賃」之類,原房客可繼續對新所有權人主張租約續存之法律關係,謹先說明。

  二、 士林地院所為之假扣押處分,可能係所有權人有將房屋設定抵押權予債權人銀行,而被債權人銀行聲請假扣押先為保全處分。理論上或許還要幾個月時間才會進行拍賣,極可能到本學期末也還無法執行完畢。所以如至本學期末的原租期終了後,請三思而後行是否要再續租或繳交租金。
  三、 租屋在法拍售出前,如無其他法律關係,房客可繼續住。法拍售出後,房客還須視是否有法律保障足以拘束新所有權人的原租賃關係,如有,則可對其主張續租到原租約期滿,不用立即搬離;若無,則視拍得之新所有權人是否給予原房客搬遷期,或聲請法院執行點交程序,由法院命房客搬離。各該情形不一,須視具體法律關係而定不同程序。但簡言之,應都還有緩衝時間可資因應。
  四、

房東李X枝是否確為現房東並不明確已如前述。如是,且果真發生無法續租的情形 ,李X枝似應對妳負債務不履行之賠償責任。惟應負責任之人行蹤若不明,當然無從實際獲得賠償。故若無法聯繫以瞭解事實全貌,則請注意法院之執行程序進度,除法院張貼於租屋處之公告外,也可上網至士林地院,以租屋門牌地址查詢相關拍賣公告。

       
案例二
Q: 我和同學一起租家庭式的房子 ,7 月初搬東西進去後就沒有進去了 , 直到開學後才發現馬桶有漏水 ( 壓下去沖水後沒有完全彈起來 ) 結果水費 4000 多塊 , 房東覺得是我們疏忽要我們負責 , 但我們認為這是房子老舊的問題 , 房東應該事先告知 , 所以應該房東付錢 , 請問這樣是誰要負責 ??
A: 一、 房屋租賃,房東固然有修繕義務,但房客於法律上有通知義務,房東才可能履行修繕義務,若未履行通知而造成房東損害者,甚至對房東須負賠償責任。
二、 本案例若於 7 月開始承租(已滿意當時房屋狀態),租賃期間房屋若有不符合使用狀態者房客應立即通知房東修繕,若因自己疏忽而未發現馬桶漏水,未通知修繕,致水費增加,恐房客須自行負責。
       
案例三
Q: 房屋為租賃的,因管線問題而導致地板會出水,結果水由三樓透過縫隙流至旁邊棟一樓的住戶 ( 他們房屋為自有 ), 他們要求賠償。請問這要求成立嗎 ? 應由誰負責 ?
A: 出租人(房東)依法應保持租賃物(房屋)合於一般使用狀態(民法第 423 條參照)。因此除非租約另有約定外,原則上出租人有對租賃物之瑕疵負修繕義務(民法第 29 條參照)。故請檢視租約中對於修繕義務之約定,如無特約由房客負責,則請通知房東有此瑕疵,並告知有鄰人求償情形。只要能證明瑕疵(漏水)發生非因房客之故,受害鄰人便須另找侵權行為人負責。
       
案例四
Q:

我 9 月份曾在內湖租屋,當時的二房東是個上班族,我搬到淡水時,她說會將押金於 9 月底 ( 契約書歸還了 ) 。 10 月份初時說延要一、兩個月 , 於是我就答應她,但是今天打她的兩隻手機,兩支都暫停使用 . 那我該怎麼辦 .. 才能用正常管道找到她並請她退錢給我。

備註 :我是透過之前跟我們同住的另一位室友 B 小姐得知她的本名 ..( 之前都叫英文名 )
我知道她之前在內湖工作,我不確定還是否在同家公司上班。我跟她簽約時 . 因為她跟 B 小姐算是同夥人 . 所以跟我姑姑簽約的是 B 小姐。 ( 當時簽約者是我姑姑 ..)
現在沒有證據 . 而且她跟 B 小姐也分開了 ( 金錢上有糾紛 ). 是我跟她做口頭約定。不知道能不能對 B 小姐要錢。我不想讓父母知道 . 因為他們認為押金已退還 …

A:

租賃契約屬於債權契約,原則上僅契約當事人始會依約發生權利義務關係。如來文所示,租賃契約上如係由姑姑及 B 小姐所簽立,依該租約文件,若有押金返還之問題,應依約由姑姑出面 向 B 小姐請求。惟所謂二房東、 B 小姐間是否有轉租關係?以及姑姑與您間是否另有法律關係存在?宜再釐清。

承上,依約似需由承租人(姑姑)出面主張。如原留電話無法聯繫,可嘗試撰發存證信函,先要求出租人 B 小姐返還,再視其說詞決定如何追究後續法律責任。

       
案例五
Q:

我在民國 97 年 6 月 7 日 與房東先生訂定租賃契約,並同時付給兩個月的房租一萬六千六百元整當押金,租賃期間為 97 年 6 月 21 日 至 98 年 6 月 20 日 止。我於 6 月 18 日 提前與房東解約。根據契約書中第十二條明定:『本租賃契約租賃期限未滿,一方擬解約時,需得他方之同意。若乙方擬提前終止本約,應於一個月前通知甲方,並應另行給付甲方相當於一個月之租金額。』

我於訂約到解約不到一個月,因此沒辦法一個月前告知。給予押金的 7 日到該搬進去的 21 日間,我也沒有取得鑰匙。

而房東先生聲明除非在一個月內找到新房客,才願意退一個月的租押金。請問我想追回一個月的租押金,是否可行。
A: 一、 本租賃契約於 6 月 7 日 訂立並生效,但租賃期間自 21 日才開始,故若在 6 月 21 日 仍無法取得鑰匙搬入,此乃房東違約。不過你於 6 月 18 日 即已解除本契約,故難謂房東有違約情形存在。
二、 你於 6 月 18 日 與房東協議解除契約,若「除非在一個月內找到新房客,才願意退一個月的租押金」為協議內容,則應遵守協議內容;否則即構成違約。
       
案例六
Q: 我們的房東在我們搬進去的第一天就已經跟我們說房子是有第四台的(並不是我們要求她安裝的),不過要看的話就要我們自己繳月租費,然後訂契約的時候沒有說明我們一定要每個月繳錢,還有要賠償第四台的押金,到了契約期滿要搬走的時候,房東在我們的押金上面扣了一共 1600 元 ( 我們房子有 4 個人住,每個人扣了 400 元 ) ,後來我們打電話問她為甚麼會扣掉我們第四台的錢,她說因為我們沒有繳第四台的月租費,害她的第四台被剪掉,可是我們沒有在看電視所以沒有繳第四台的錢,而且一開始我們沒有要求要有第四台(第四台在我們搬進去的時候已經有了)請問房東在契約上沒有說明的時候可以隨意扣掉我們的押金嗎?我們可以拿回那 1600 元嗎?
A:

租賃關係之內容除書面契約所記載者外,租賃雙方口頭意思一致之部分亦屬之,但口頭約定事項必須能夠證明屬實,謹先敘明。

本件房東一開始有說明第四台之存在,惟房東與房客在第四台之使用上,依上述提問觀之,似未達成租賃關係之合意。據此,房客當可拒絕扣抵賠償金 1600 元。然若可證明房客有收視第四台之事實,或可推論第四台之使用為租賃關係之一部內容,則房東可主張違約賠償。

租賃雙方若對租約內容有爭議,在協調不成之情況下,可向淡水鎮公所之調解委員會聲請調解,由調解委員嘗試解決雙方賠償問題。

       
案例七
Q:

租賃期間內,房東把房子賣掉,違約第一次。

之後我們簽協議書,答應一月底搬,房東又違約第二次,要求我們馬上搬走,且安排一個中年保全住進來,並且放 A 片音量開到最大聲,硬逼我們搬走。

A:

房屋所有權人(房東)原則上有自由買賣房屋之權利,但如另與承租人(房客)間有特約,則應視協議內容負擔所生義務。又相關協議只要不違反法律規定,原則上均有效。再者,民事債權契約之權義,均不得以非法方式強制履行,否則各該行為人恐觸犯刑法之強制罪(刑法第 304 條規定參照)。而非法方式如達到性騷擾程度,則另有性騷擾防治法可提供保護(性騷擾防治法第 2 條規定參照)。

本件房東、房仲人員、中年保全等,以播放 A 片之方式,欲讓房客不堪騷擾心生畏懼而自動搬離,以利售屋並規避違約賠償責任,恐已觸犯上開相關法律規定。建議向房東、房仲人員寄發存證信函,說明本件原委及釐清相關責任。如住居處再有騷擾情形,請即向警察報案尋求協助。

       
案例八
Q:

我住宿的地方有些問題,所以我不是很想繼續住下去,但是我之前和房東簽約一年,那有沒有方法可以讓我提早搬走,而不被扣押金呢 ?

A: 按「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。」、「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」民法第 429 條第 1 項、第 430 條分別定有明文。故房屋租賃如無例外約定由承租人負修繕義務,出租人(房東)依法即應對房屋負修繕義務。

依提問所示,關於房屋之修繕義務,出租人(房東)如有未修繕或未完全之情形,承租人依法或可終止租約,惟仍須視催告程序是否完備以及出租人於催告期間內之相應行為。至於租屋外在環境吵雜,除以其他法律規定處理(如噪音管制法或社會秩序維護法等)外,因與出租人無關,自無合法提前終止租約之情形。

       
案例八
Q: 因在外租屋,已和房東簽約,但房東毀約,房東的理由是說他要把房子賣掉,要我搬走,我當時已經把東西都搬進去了,而且他僅把我給他的押金還給我,並沒有多給我一個月的罰金,那時候還限期我搬走,不然他就要算我租金,我想現在該怎麼辦跟他要求賠償,或是有什麼方式?
A:

租賃關係成立後,租賃雙方即應受租約拘束。如有違約之情事,違約方自應負法律之責。提問所示房東以賣房子為由要求承租人立即搬離,房東已有債務不履行之損害賠償責任,如違約金之給付義務等。

至於求償方式,於證明損害之數額後,可向淡水鎮公所調解委員會申請調解。另亦可依法將原因事實撰成起訴狀後(民事訴訟法第 244 條規定參照),逕向台灣士林地方法院提起民事訴訟。惟依租賃契約書所示,出租人之住址不詳,應先予查明。